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房地产开发商、房地产服务商、酒店集团、专业公寓运营商可谓是长租公寓战场中的四大巨头。开发商凭借先天的资源优势在短时间内就在市场中开疆拓土规模急速扩张，目标动辄几十万间房。然而，大规模是否一定等同于高效益？广东省公寓协会专家咨询委员会首席专家刘策提出了不同的观点：传统的房地产开发模式讲究“短平快”，通过快速的拿地、建设、销售最后将利润兑现，关注点在房子，做的都是硬件上的文章，也就是“吃硬饭”；而存量地产更多的是靠精细化的运营，持有物业并提升其经营价值从而带来更多收益，更关注的是人本身，提供更多软性的增值服务，也就是“吃软饭”。开发商的优势在于资产和资金，运营商的优势在于资产管理，术业有专攻，未来两者之间的关系合作大于竞争，运营商可协助开发商提升坪效，从而提升租金和收入，两者相辅相成，实现双赢。 他对长租公寓的三大红利——政策红利、租金红利和服务红利进行了剖析。政策红利方面，力度最大的是在金融相关政策，包括公积金新政、银行信贷支持、REITs试点等各方面，都在为长租公寓发展提供充足的弹药。租金红利方面，他认为租金拐点体现在资产包到“租约包”价值的转换上，资产包的价值来自于土地升值，“租约包”的价值来自于当前被压抑的租金价格未来被释放，目前资产包已经很难获取，这也是各路玩家不计代价争抢租赁房源的原因所在。此外，租赁的本质是服务，品牌服务商将崛起，通过高质量的运营享受真正的服务红利。 对比美国市场，他指出规模不是公寓服务商的关键驱动力，资产包质量才是决定各家服务商市值大小的核心因素。在美国，管理房间规模是EQR近两倍的MAA发行的REITs市值却只有前者的1/2，这背后体现的是运营水平的高低---EQR的坪效是MAA的近三倍，因而EQR的资产包价值更高。目前EQR的市值是1500亿美元左右，未来国内长租公寓行业也将诞生市值万亿的巨头，但一定也是资管而非规模的巨头。欢迎来到极品财经网！