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成功的房企都是相似的，失败的房企却各有各的不同。何为成功？千亿是一个大家都能认可的标准。 最近，各大房企的年报陆续出炉。年报不仅仅是罗列财务数据，披露股东信息，而且还隐藏着许多重要的信息。研读标杆房企的年报，能够让我们窥见其对行业前景的看法，优秀的做法，找到逆袭的路。 这其中，两家新晋千亿房企——新城控股和旭辉集团，尤其让明源君感兴趣。因为其不仅规模快速扩张，而且增收又增利，十分稳健。 虽然成功不可以简单的复制，因为时间、市场机会、行业的格局都不同了，但标杆房企的优秀做法依然是值得学习，甚至模仿借鉴的。 01 地不仅拿得多，而且便宜 布局扩大，善于抓住机会 俗话说得好，巧妇难为无米炊。事实上，对房企来说，如果你还要继续干开发，就只有两个选择——买不买地和卖不卖房。卖房后面说，这里先讲买地。土地是房企开发最重要的生产资料，今天的土储就是明天的规模！ 过去两三年，抢地大战在各个城市轮番上演，催生了史无前例的地王潮。拿到地很重要，但更重要的是拿到便宜的地。否则，拿得越多死得越快。自去年开始，前期拿了高价地的房企开始陆续割肉。前几天，某自媒体披露2018年十大悲剧房企（高价拿地被套牢），更是引发业内广泛关注。 去年融创通过收并购，以较小的代价问鼎新增货值NO1。孙宏斌曾在多次演讲中表示，这个行业的风险就一个：地买贵了！因为地买便宜了傻子都能赚钱，实在不行还可以卖地，地买贵了谁也没办法。 信奉“没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权”的新城控股，去年新增土地储备共122幅，总建筑面积3392.8万平方米，同比增长138.2%，投资力度增至3.8（注：投资力度=新增土地储备/销售面积）。根据克而瑞的统计，新增货值为2811.6亿元，位列第10。 截止2017年12月31日，新城控股土地储备共计6740万平方米，满足未来3~4年的发展。 更重要的是，平均楼面地价仅3175元/平。这得益于其土地获取模式的创新，在招拍挂拿地的同时，大力拓展收并购及合作开发获取大量优质项目。 同时，基于“1+3”的战略布局，新城控股还善于抓住城市轮动的机会。由于在过去两年加大了在三四线尤其是核心城市群周边的强三四线的投入，其充分享受到了16和17年三四线上涨的红利，在南通、湖州、宁波等长三角等强三四线城市，都取得了比较亮眼的销售业绩。 近日，新城控股高级副总裁欧阳捷在其个人公众号上发文透露，春节期间，新城控股发起了以三四线城市为主的“抢春行动”，业绩超过50亿元，如果不是货源不足，相信销售业绩会更加亮眼！ 素有“小万科”之称的旭辉集团，拿地同样凶猛！2017年，其共购入78个项目的权益，新增土地储备1320万平方米，同比增长103.1%。截止2017年12月31日，旭辉土地储备为3100万平方米，冲3000亿规模，弹药充足。 要冲3000亿，在城市布局上就不能有太多的限制，因此，去年旭辉新进入18个城市，截止2017年末，旭辉进入城市已超过40个。 前不久，旭辉集团总裁林峰撰文指出，踏空从来不会死人，但套牢总是会要命，所以要现金为王、少借热钱、少买贵地。 虽然投资力度空前，但通过多元化布局土储，旭辉在土地上的支出并没有跟着新增土储一样急剧飙升。 对高价地，旭辉采用合作拿地、收并购（2017年，新增的1320万平米土储，旭辉应占权益为590万平方米）等方式控制成本，使得其2017年新增土地储备成本仅为3424元/平方米。 事实上，自2014年来，旭辉的平均土地成本一直处于下降通道（如下图），一是由于其进入了更多城市，二是得益于土地获取方式的拓宽，成本得到有效控制。 02 融资渠道收紧，成本上升的大势下 依然还能够拿到钱，还是便宜的钱 想要拿到便宜的地，要靠收并购、合作开发、城市更新，其中城市更新最难，而且很难异地复制，多数情况下只能作为一种辅助手段。 合作开发，自身的品牌要足够强，兼并收购是价值链的最高端、也是很难的，成功率是比较低的。 明源君认为，今年的成功率会高一些，也会有一些不错的资产。因为如上所说，前期拿了高价地的中小房企，甚至一些大房企开始出血大甩卖。 可是，问题又来了，融资渠道不断收紧，钱从哪里来？像新城控股和旭辉集团这种规模的房企，要拿到钱相对容易，但要拿到便宜的钱、长周期的钱还是需要花心思的，最难的是，在能大力举债的时候，能克制这种冲动，保持较低的负债水平…… 2017年，新城控股的净负债率提高至71%，较上年有所提升；但短期负债与货币资金的比值为0.68，短期内偿债压力较小。 相比之下，新城控股在降融资成本方面的成果更为显著。年报显示，其2017年的加权融资成本降为5.32%（2016年为5.49%，2014年是7.71%）。欢迎来到极品财经网！