【www.jpmy1688.com--华夏银行】
昨天分析了房地产行业的内在逻辑，银行信息港今天聊一个具体的案例，华夏幸福。 今天我们重点聊以下几个问题： 1华夏幸福的商业模式是什么 2华夏的经营业绩分析 3华夏幸福的前景及估值分析 4整个地产行业的投资前景 一华夏幸福的商业模式 房地产行业基本就二种开发模式，一种是拿熟地，也就是政府把三通一平做好了，一种是生地，也就是开发商自己去拆迁，做三通一平等。 而房地产商赚钱的模式也有二种：快速周转赚钱，比如融创，从拿地到盖房子最快6个月，还有一种模式是慢慢等地升值赚钱，大部分的中小开发商都是这个模式，拿地不开发，慢慢耗。 但华夏幸福不一样，是一家“非典型地产公司”，什么叫做非典型地产公司？ 他的模式叫做“产业新城，或者产业小镇”，模式是这样的：他向政府申请一块地，通常能称得上是城，镇的肯定是非常大的，然后自己做整体规划，做基础设施，还会建公园，学校，医院，工厂等等，然后引入别的企业来这个园区生产，办公，那别人的企业肯定有员工，要生活，那么上面这些都是重要的利润来源，员工还要买房子，所以他们的房子也就顺带着卖出去了。 概况起来就是建设新城+产业发展，他的定位是“产业新城运营商”，不是简单的买房子，而是帮助地方政府引入产业，发展经济，同时解决就业和生活的问题，这当然很受地方的欢迎。 所以他的核心竞争力是独特的商业模式决定的，因为这个模式能解决当地的就业问题，扶持当地的产业发展，这比单纯的房地产有竞争力，别的房企被各种打压，但他们却很受欢迎。 这个模式并非任何对手可以轻易模仿的，因为需要多年的经验沉淀，人才培养，包括需要巨大的资金量，否则是有很大的难度。 那这个模式的效果到底怎么样呢？ 他这个模式首先在河北一个叫做固安的农业县试点，到今天有十年了，把这个全国有名的农业贫困县变成了中国知名的高科技创业发展示范区，经济成果位于全国经济强县前列。 后来，围绕着北京都用这个模式，分别在安次，大厂，香河等地复制这个模式，从2015年开始又在全国开始复制这个模式，分别在长三角，珠三角，长江中游，中原城市，成渝等城市群复制这个模式。 2017年产业新城业务的收入是284亿，同比增长了65%，新城业务占营业总额的48%，可见从总体成绩来看，业绩是非常显著的。 总资产也从2013年的740亿，增长到2017年的3758亿，增长了5倍。 异地复制的业绩也是不错的，2016年环北京区以外的业务占比只有7%，但是到了2017年占比提高到了23%。 二华夏幸福的经营状况 上面分析了华夏幸福的商业模式和成绩，具体还需要看经营状况。 1净利润增长 净利润的增长近5年非常稳定，而且非常高，平均每年36%左右，这有点像消费品行业的增长情况，而不像房地产这样的周期性行业。 2营业收入增长： 2013年74.38% 2014年27.66% 2015年42.58% 2016年40.4% 2017年10.8% 平均为39.1%，营业收入增长有一定的波动性，但很强劲。 3净资产收益率： 2013年44.3% 2014年42.83% 2015年42.07% 2016年29.54% 2017年31.4% 平均在30%以上，非常高。 以上三个是一个企业的核心指标，净利润增长率是衡量企业的增长能力，净资产收益率是衡量企业的赚钱能力，华夏幸福指标非常优秀。 4净利润率 2017年13.7%， 2016年11.1% 2015年11.7% 2014年12.6% 基本就是在这个范围之内，不算特别高，和我们印象中房地产很暴利还是有很大差距的，比茅台，甚至老板电器都差不少。 5资产及负债率 到2017年底，华夏幸福账上有现金681亿，占总资产的比例18.1%，应该说这个现金占比还是比一般的地产公司要优秀的多。 我们可以看到在存货这一栏的金额是2297亿，这主要是土地，房地产行业的存货和其他行业完全不一样，其他行业东西卖不出去放在仓库就会贬值，产生损耗，但土地不但不会贬值，而且会升值。 土地的成本是开发商最重要的成本支出，有时候高达60%，所以如果能获得低成本的土地就是巨大的竞争优势。而因为华夏幸福产业新城的模式，所以他们的土地成本低的惊人，因为他们是直接在农村拿地，而这些地的补贴成本是按照青苗费的几倍，而一亩地农业作物的产出一年就几千元，所以在2013年的时候，他们在怀来的成本只要3-5万元/亩，一亩地666平方，所以成本就是100元一平方，当然还需要做很多的配套，比如修路，通水电等，也就200平方左右，低到惊人的程度。 而卖出的价格是多少呢？被华夏幸福引入产业园的企业一般都是买一座或者几座建筑，2013年的价格是5万一亩，而现在是20万一亩。 房地产行业有个指标叫做土地成本/售价，华夏幸福整体出售这个比例达到1:4，也就是毛利润400%。 而如果按照房子的售价更惊人，2013年在廊坊和固定拿地的楼面价是734元，成本分别是万科，保利，金地，招商的35%，33%，29%，25%。 而售价在廊坊已经是1.8万一个平方，地价对比售价1:24。 在目前中国的土地供应紧缩的背景下，土地储备是一个非常大的竞争优势，而且因为独特的商业模式，华夏幸福都是选择城市集群周边相对落后的小县城之类的地方，在大的战略上紧跟国家大方向，具体落地是帮助当地发展经济，所以和当地政府大多能签订排他性协议，获得唯一的开发权。 在华夏幸福的流动负债中，预收款项1324亿，昨天我们分析房地产行业为什么是一个好生意的时候，提到了开发商可以占用上下游的资金，这1300多亿其实就是提前收到的下游客户预先打过来的钱，其实是不用还的，也不用付利息，只需要到时候交付房子就行了，所以去除这个部分，真实负债是45.8%，是比较低的。 长期负债370亿，短期借债68.46亿，一年内到期的非流动负债为194亿，对应681亿的现金来说，压力并不大。 资产是负债的二倍多，还是比较安全，尤其在银根紧缩的前提下，能活过冬天就能迎来春天，这就需要多储备现金，土地。 房地产行业是一个资金密集的行业，所以融资能力和融资成本是生死攸关的事情，但是因为他们独特的商业模式，所以他们可以依靠产业园区的供热，市政收费权等融资，所以比一般的房企依靠土地融资成本低。 2015年发行债券的利息是5.8%，2016年为4%，所以这个成本比一般银行借钱6%到9%便宜很多。而且银行给华夏幸福的授信额度为1300亿，这就解决地产商最大的困惑，资金问题。 5公司创始人 企业做得好不好主要就是看创始人团队，华夏幸福的老板是什么样的人呢？他名字叫做王文学，今年50岁，早年做过司机，1992年开了一家餐馆，生意做的很好。那是怎么进入地产行业的呢？因为当地的领导经常来他这里吃饭，所以接到了一个给当地政府做装修的活，没有想到后来因为金融危机政府没有钱，他和其他跳楼要钱的完全不一样，不但不逼钱，而且当着领导的面把装修合同烧了，那可是90年代初的500万啊。 这就给自己留下了非常大的机会，后来在98年国家取消了福利分房，廊坊当地有个项目要开发，于是前面累积下的人脉就起到了重大作用，他拿到了地的批条和银行的支持，这就是他的起步。 可以看到，这是一个典型的草根崛起的故事，有他非常独特的眼光，胸怀，他用人也走实用主义道路，不像一般的爆发户有钱了请很多美女秘书，为人低调，所以他在中国的知名度根本无法和王石，许家印相比。 所以对于这样一个创始人，我觉得未来的发展应该还是很稳的。 三估值 总市值858亿，市盈率9.22倍，市净率2.88倍（同花顺） 先对比一下现在的估值水平在他自己历史上是什么情况 地产股是周期性行业，所以一般我们用PB进行估值，大家可以看到，同花顺的PB是2.88倍，而九斗数据是2.21倍，为什么不一样呢？因为不同的机构对于资产，负债的理解是不一样。 资产是3758亿，负债是3054亿，净资产388.31亿，用市值858亿除以净资产388.3亿，就是2.2倍的估值。 事实上我们看到华夏的现金储备是681亿，很雄厚，而土地储备的2297亿还会不断的升值，所以估值2.2倍还是比较低的。 而且在他自己的历史上来看，现在也是非常低的水平，应该说是历史最低位置。 再对比一下对手 万科2.3倍 碧桂园3.09倍 恒大2.45倍 华夏幸福2.2倍 华夏幸福处于平均水平，而整个地产行业的估值，在A股都是很低的，仅仅比银行要低一点。 四地产行业的整体投资逻辑 1从整体趋势来说，地产行业已经到了一个非常高的周期顶点，黄金时代已经结束，预期未来都不会高速增长，而且大概率会开始下行周期 2房地产行业依然是一个好生意，因为行业很大，还有几亿的人要进城，因为中国人特别喜欢房子，因为开发商在产业链上有定价权，可以占有上下游的资金，因为土地的稀缺性，造成了他们的储备的土地会升值，所以行业并不会没落，而是进入了白银时代。 3在这样的背景先，行业未来必定也会走上整合的趋势，小的，没有经济实力的地产商逐步淘汰，但因为地产行业的地域特征，这个过程将比较慢。未来的投资要找最有实力的，有核心竞争力的企业，才能降低风险。 五华夏幸福的总结 1华夏幸福是一个商业模式非常独特的企业，这和他的创始人出身以及他对中国地产环境的独特理解有关系。 2独特的商业模式让他的竞争优势明显，拿地成本低，融资成本低，货币资产充足，盈利模式不仅仅是买房子，还有生活配套的服务，比较稳定，这个产业新城的模式也很成熟了，正在全国大规模复制，预计未来业绩会持续增长。 在未来的行业竞争中，华夏幸福有核心竞争力，但也有经营风险，主要是对产业新城的运营挑战很大，招商引资的难度大，成本居高不下，所以即使土地成本低，但是净利润水平并没有很高。 一旦拿不到便宜的地，这个模式就很难成功。 3从经营数据，财务状况，增长速度看，华夏幸福是一个稳定增长，高回报率的企业，而且估值并不高，在历史上比是低位，横向对比处于平均水平。 好，对华夏幸福的分析就到这里，具体能不能投资，还需要你自己判断。欢迎来到极品财经网！