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十年前美国的次贷危机，又勾起人们房价泡沬回忆，挥之不去。 1，美国的次贷危机与日本的泡沬经济。 都是房价惹:的祸。但是日本是过度投资，以至于投机盛行，形成金融经济:危机。美国是过度消费，把房子卖给基本没有还贷能力，次级信用的人，造成的危机。即使两国都在产业兴盛后退潮，出现的房地产热潮，但美国很多人不投资的习惯，不贷款买房。银行信贷员和售楼处人员，向未买房人说，零首付，长期按揭贷款，房价涨的这么凶，售房合同签字后，就可入住。白住两年，把房子卖了，还了银行本息，还有剩余。按理银行怎么可能办这些风险巨大的放贷。因在美国政府支持下，成立了房地美和房利美公司，打包收购次贷形成的次债，并转售给欧日北美大银行，最后由于宏观政策转向加息，刺破房价泡沬，房产总价不抵贷款总额，房地美与房利美以倒闭破产，赖掉很大部分欧日银行的债务。致使金融危机迷漫全世界，主要是发达国家。 2，十年前中国房价的问题。 他山之石可以攻玉。世界很多国家为什么总在房地产上出问题。2007年正值政府的换届选举，人大会议少有的，为房价群起而攻之。这政府在前几年和2007年下半年，调控政策是一个接一个呀。 我们不得不比较一下，2008与2018的房价。北京，2008年均价12479元/平，2018年均价62957元/平。上海，2008年均价13498元/平，2018年均价55918元/平。网上评论:看哭十年前房价广告！惊叹，错过爱情也许还能挽回，错过房子再也买不回来。 这样还是吸取教训吗?道理究竟在哪里？十年前房价泡沬为什么至今不破裂？是房价背离房子价值吗？房价是主要由地价决定的。马克思观点，价格围绕价值上下波动。但土地是没有价值的，因为劳动创造价值，然而土地价格是收益资本化的结果。比如一亩地收益3千，除以社会平均利息率3%，即该亩地价格10万元。相当于存款10万得利息，买亩地得收益，是相等的。 由于城市经济聚集效应，新兴高价值产业占据中心地带，夕阳产业不断被边缘化，城市土地价格受产业推陈出新的影响，不断攀升，带动房价上涨。所以当年很多中国人刚从计划分配住房中走出来，还未认识，错失机遇。这是和美国日本房产市场完全不同的情景，他们产业已兴盛转衰，而我们投资才刚刚有些基础，消费还处于较低层次。 3，次贷危机对中国的影响。 据传说当时中央领导去南方视察，回来感叹，很多企业关门停产，从未见的这种现状。由于美国金融危机波及欧洲，北美和日本发达国家，中国出口企业普遍受其影响，特别是以进出口为主的经济区域，企业关门停产，工人下岗失业。2007年中国经济的外贸依存度为66.2%，2008年为60.2%，大约每年国内企业生产的商品，三分之一靠国外消费来实现价值的。 拉动经济的三驾马车，当时主力是投资和出口，而国内消费受制于收入水平不高。为应对次贷危机中央动员内需，加大投资。提出财政4万亿投基础设施，主要是"铁公基"。其实当年房地产增加值占经济总量4.61%，是30多万亿中的1.4万亿，如作为住房消费，也是消费拉动经济重要组成部分。这是在银行提供贷款支撑的内需，而且30年期银行总共收回利息大约还达1万亿。由于这些措施，:2007年经济增长9.5%，2008年9%，2009年8.7%。2010年我国经济总量达5.8万亿美元，日本为5.4万亿美元，超过了日本，成为世界老二。 随着:经济发展，经济总量的上升，我们外贸进出口也保持世界第一，而至2018年上半年，外贸依存度已经下降为33.7%。我们不再为国外金融危机，也包括美挑起的贸易争端对我国经济的影响而担心。 4，当前的房价泡沬与房地产的转型升级。 中国房产市场化自1994年至今，已有24年的发展，为中国城市化立下了汗马功劳，几年不来中国的外国人，再见中国面貌无不惊叹日新月异，其外观无不与房地产建筑业相联系的高楼大厦。 有人问致使房价下跌，除加息外，还有什么方法？我一直未答这类题。现在我告诉你，做空，沽空，学国际金融炒家狂抛。但你没有这个实力，房产市场也不存在沽空机制。宏观调控在此类问题上，一般是中性政策，既控制价格继续上涨，也不寻求快速降价。连续快速降价将刺破泡沬，导致金融危机成为现实。日本和美国的金融危机都处于宏观政策转向，处于加息周期之中。或者刚转向即刺破，或者累积加息几次，导致恶果。当然不要说大城市房价已长成天价，即使十年前不贷款，也不可能全款买动房产。对于一辈子不愿意当房奴的，真的，无力相助。 其实，市场经济的价格机制渗透在，价值创造(组织生产)一一价值实现(交易买卖)一一价值分配(工资与分红)全过程。开发建房是创造价值，而持有房屋涨价了，实际上是对产业集聚带来的红利，一次又一次的再分配，如果你不参与其中，那只能凭自己每天上班多劳多得。当然分配红利不仅局限于房产这样的兼顾实际使用和投资获利的商品。 最后还得说说中国房地产业，在中国城市化率已经超过54%的今天，房地产也该不仅仅拥挤在住房市场上，中国人的吃穿用住行的最终消费，已即将进入饱和状态，这之前是产业粗放大发展时期，而之后将在需求方为去旧补新，而供给方同行拼降耗拼质量拼品牌特色时期，转型升级成各产业必过的关隘。今后房地产更应与城市功能完美结合。比如，与旅游业的旅居房，文化旅游城，与有文化历史内涵的景点开发相结合。再比如，城市中心商业地产如何与饮食一条街，与设计研发生产性服务业相结合。而且房地产的开发就存在创新设计研发等等。 以上还是美国次贷危机给我们的教训和启发吗？他山之石可以攻玉。欢迎来到极品财经网！