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近日，银城国际控股有限公司（以下简称“银城国际”）向香港联交所主板递交上市申请，工银国际作为其独家保荐人。据了解，银城国际是一家房地产开发商，专注于在长三角地区住宅开发，近年来开始涉足物业服务、养老服务及长租公寓租赁等领域。根据此次招股书，目前来看，银城国际负债较高，同时也面临着对外扩张、融资、现金回笼等难题。而赴港上市后能否解决其资金难题，也成为市场关注的焦点。
财务数据披露 负债率居高不下
根据其招股书，2015年-2017年及2018年上半年，银城国际分别实现收益20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元、10.86亿元；同期毛利分别为6.44亿元、8.71亿元、7.84亿元、5811.8万元；税后净利润分别为1.99亿元、3.7亿元、3.91亿元、2.43亿元；母公司拥有人应占净利润分别为9170万元、3.48亿元、4.2亿元、2.62亿元。
在负债方面，银城国际资产负债率不容乐观。截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日，银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%，资本负债比率同期为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈现逐年递增趋势。截至2018年7月30日，其流动负债高达168亿元。
对于银城国际资产负债率一直居高不下的问题，中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察表示，负债率高不是问题，问题是盈利能力怎么样。只要盈利能力强，而且可持续，资本就会与企业“攀亲结缘”。
从开发情况来看，截至今年6月底，银城国际开发的总建筑面积达328.7万平方米，开发中总建筑面积141万平方米，未来开发的规划总建筑面积161万平方米。 其中，附属公司开发的物业项目位于南京的总建筑面积达165.2万平方米，占到土地储备的50.3%。
在城市布局方面，截至今年6月底，银城国际已于南京、无锡、苏州、马鞍山、镇江、杭州等7个城市开展了28 个不同发展阶段的房地产项目，其中21 个房地产项目由银城国际所拥有并开发。由于银城国际将继续巩固其在长三角地区的市场地位，因此银城国际的业务非常倚重当地房地产市场的表现。
以房地产开发为核心 不断开拓新兴市场
根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的研究，综合表现而言，银城国际于2018 年在中国房地产百强企业中排名第93，并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一。自2002 年起，银城国际连续16 年被江苏省房地产协会评为江苏省房地产开发行业综合实力50 强企业之一，并于2017 年排名第二。
除了地产开发以外，银城集团在物业服务、养老服务和长租公寓等方面，也在不断开拓市场，寻找新的契机。
在物业方面，银城物业辐射长三角，布局重点区域，截至2018年6月底，管理面积逾1800万平方米。银城物业成立已逾20年，通过不断调整与优化服务，逐步实现了从“物业服务企业”向“社区服务运营商”的战略转型。
在养老服务上，银城集团通过其旗下平台东方颐年，布局养老投资与养老运营，实现养老业务产业化与规模化发展，成为银城集团旗下继地产开发之外又一核心业务板块。公司重点发展活力老年社区(AAC)和医养融合的CCRC综合机构，同时兼顾发展嵌入式的社区中小型养老机构，以及发挥物业资源优势，开展居家养老服务。
此外，在长租公寓热度高涨的情形下，银城集团也着重布局了此类项目，其旗下子公司南京银城千万间专注于提供白领公寓运营服务。作为新兴互联网长租公寓品牌，银城千万间以时尚的装修风格，直营无中介模式，在南京公寓租赁业迅速发展。目前银城千万间已有近6000间房源，超10000人次入住。
然而，中国豪宅研究院院长朱晓红对长租公寓类的资产公司不太看好，他对中国资本观察表示，不针对具体公司来说，长租公寓类的资产公司扎堆，必然导致良莠不齐。租房子主要看资金实力，挺得住拖得起，肯定能分到市场的红利。万科、龙湖这些有实力的企业，大规模地布局长租公寓都未必能走多远。中小规模的长租公寓项目，在“东风不与周郎便”的背景下，很可能会为钱所困，难以为继。
多重难题未解决 持续发展能力或受限
目前来看，银城国际主要存在现金流回笼难、对外扩张难以及获取充足融资难等一系列问题，银城国际未来业务发展、财务状况、经营业绩和前景可能会因此受限。
首先，受预售限制，现金流回笼难。银城国际业务增长及成功与否取决于持续获取土地储备的能力。在业绩记录期间，银城国际主要通过相关政府部门组织的公开招标、拍卖和挂牌出让流程，及通过收购拥有土地使用权的公司的股权来获得第三方土地。
目前，在南京及苏州等城市，地方政府最近对预售房地产实行限制。此类预售限制可能会导致银城国际的房地产开发策略及现金流回笼的时间存在不确定性，这可能对银城国际的现金流量造成不利影响。
其次，区域性房地产开发商，对外扩张难。为实现可持续增长，银城国际需要继续在中国具有增长潜力地区寻求开发机遇。在业绩记录期间，银城国际绝大部分的收入来自银城国际在南京及无锡的物业项目。扩张进入新的区域和新业务需要大量的资金和管理资源。银城国际可能无法很好的管理因满足业务扩张的需要而带来的劳动力增长，并且也会遇到诸如资金限制、工程延误等问题。
再次，融资渠道单一，获取充足融资难。在业绩记录期间，银城国际主要通过房产预售及销售所得、金融机构借款为银城国际的房地产项目提供资金。银城国际未来获得外部融资的能力和融资成本受无法控制的不确定因素影响。如果银城国际决定通过借贷筹集额外资金，银城国际的利息和债务偿还义务将会增加，并且银城国际可能会受到额外契约条款的限制，这可能会限制银城国际将经营产生的现金流投入项目的能力。
目前来看，银城国际要在资本市场各房企竞争中突出重围，还有很长的路要走。因此，银城国际是否能通过赴港上市解决其资金难题，需要通过时间和市场来检验。