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有些开发商是怀疑论者，他们认为自己即使真的通过持有、租赁、服务赚钱了，也没有办法通过金融产品等快速变现，如果15-20年才收回投资，周期太长，还是亏了。 他们认为只有少数有特殊条件的房企才能发行REITs。 事实上，现实已经可以破掉这个怀疑。 目前在国内已经或确定发行存量REITs的有三家：新派、保利、旭辉。 其中新派是租赁企业、保利是国资房企、旭辉则是民营房企。新派的数字虽然很好看，但是规模其实并不大。 所以这三者几乎涵盖了所有可能做公寓、做存量的企业类型。 REITs的本质是什么？为什么说它可以变现？这个要分类型来说。 第一种REITs是权益型的，类似于股份。 如果一栋公寓每年盈利（包括上面提到的租金、物业增值、服务收入、投资相关项目收入）是1000万，那么它就可以把自己20年（保利是18年）的盈利通过发行一次变现，发行总数为2亿的REITs。 而购买REITs的企业或者个人，类似于成为项目的股东，享受项目之后每年的收益，收益如果持续增加，大家就都赚了。 第二种REITs是抵押型的，类似于发债。 发行这种类型的REITs，项目现在不一定要盈利。不过如果没有盈利，其母公司等要提供一定的资产抵押。 这种类型类似于发债，也就是说承诺以每年6%、8%等利息，给投资人一个固定的回报。 如果你家项目做得很好，你敢于持有。而项目在后续的运营中，又有了盈利。 那么你就可以在项目建成的第二、第三年，通过发行权益型REITs，把未来20年的收益一次性套现。而且，如果你同时也是运营商的话，后续还可以继续赚取管理费等。 当然，有的地产人会说，即使如此，项目也花费了3、4年时间才变现，比起直接销售快周转变现，还是慢了很多。欢迎来到极品财经网！