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深圳准备在2017年把新建商品住宅的量，从2016年的4万多套提升到2017年的8万套，实现将近100%的增长。此外，保障性住房也将增加20%的供应量。
上图是2016年深圳楼市的基本数据，来自官方统计。可以看出，深圳2016年新建商品住宅供应量，在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道，深圳这些年新房供应量一直是下降的。
在套数上，2016年深圳新房批准预售是4.4万套（计划建设是4.3万套），实际销售4.04万套。如果今年新房建设规模提升到8万套，则意味着供应量接近翻倍。
值得我们高度关注的是：2017上半年，深圳一手住宅仅成交了10506套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，则8万套新房足以让深圳卖4年！
在供应量大增的情况下，深圳房价会跌吗？
从需求端看，深圳现在每年新增户籍人口50到60万人，每个户籍人口（满18岁）将可以获得一张“房票”。此外，深圳每年还有10到12万户籍青少年年满18岁，他们也将获得一张“房票”。上面两项相加，按照 3个人产生一套住房的刚需计算，则每年新增刚需大约是20到24万套。此前，深圳每年新增住房是4万多套，显然偏少；如果增加到每年8万套，看起来仍然不算多。但问题是，深圳房价太贵，刚需在、购买力不足，最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年，则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域，则可能出现下跌。
但另一方面，深圳土地资源严重不足，每年8万套的新建商品住宅供应量，很难维持下去。事实上，深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。官方的文件也说：本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中，新供应用地7公顷，城市更新用地75公顷，征地返还用地86公顷。城市更新、征地返还用地，这些土地上以前就有建筑物，也有人居住。在拆除重建过程中，往往会大幅增加容积率，一般是原来的2到3倍。也就是说，看起来产生了8万套房子，但事实上也让数十万人失去了原来租住的家园，这些人的居住需求仍然在。
我们不妨测算一下：如果8万套房子都来自拆迁、重建的话，产生的720万平方米住宅，相当于每套90平方米，可以住大约24万人（每套3人）。假设拆除重建过程中，容积率提升到原来的3倍，则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看，城中村的居住条件是怎样的，人均面积大概在10到15平方米，这240万拆除之前的建筑，实际居住人口可能是16万到24万人。
所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量，实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子，也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村，变成了可以容纳24万人的正规小区而已。
也许有人会问，为什么深圳不增加租赁住宅的供应量？其实很简单，深圳有37万栋违法建筑，2到3亿平方米的违法建筑是住宅用途，都在出租。换句话说，深圳是全世界非常独特的城市，原住民为这个城市提供了2到3亿平方米的廉租房。在这些廉租房里，实际居住了可能接近1000万人口，所以深圳早就是一个居住观念很新，以租房为主的城市了。
对于楼市，我个人仍然维持此前的观点：长期看好有显著人口增量的、高级别中心城市（及其卫星城）的优质住宅。其实看看日本和美国的情况就知道了，即便在城镇化见顶之后，中小城市人口向中心城市、城市圈的转移仍将继续。政府的各种调控措施，最多可以阶段性缓解房价上涨压力。包括金融风暴，也只能阶段性调整房价上涨的角度而已。
展望未来，楼市应该是一种保守型、防御型的投资，期望房价短期内大涨越来越难，所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的，都是杠杆太高的。