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小区地下停车位是目前开发商与业主之间一直存在不可调和的问题!大家在买小区车位的时候，可曾想过”小区地下停车位使用权到底应该属于谁所有呢?“该停车位是否享有独立产权?”“如何认定车位已实际交付使用?”这些问题?
停车位使用权引出法律干货
温某是灵山县某小区的业主。2015年2月25日，温某作为乙方、开发商作为甲方，双方签订了一份《车位使用权转让合同》，2015年11月，温某以一直没能合法合理使用涉案的车位为由，起诉至法院，请求判决。
开发商认为温某一直正常占有、使用涉案车位至今，开发商不存在违约行为。涉案车位系独立的不动产，权属归开发商所有，开发商有权对其处分，又因其系开放性空间，转移占有即应视为交付使用。温某诉称个别闹事业主干扰其正常使用涉案车位的行为，与开发商无关。温某应该向有关侵权人主张相关侵权责任。
法院审理后，从以下几个方面进行分析、认定并作出处理：
该停车位是否享有独立产权?根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。开发商拥有该车库的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
车位使用权转让的本质是什么?合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，该《车位使用权转让合同》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。
车位租用还有保护期限?依法成立的合同，自成立时生效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”规定，本案的《车位使用权转让合同》约定的使用年限至2078年2月22日止，已经超出了《中华人民共和国合同法》关于租赁期最长保护期限是20年的规定。
超出租用年限的租金如何处理?温某与开发商签订的《车位使用权转让合同》约定车位使用期限到2078年2月22日，转让价(实为租金)为110000元，该租金是基于上述使用期限而约定。现在法院认定其合法租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止，相应的，上述租金中部分不具备合理、合法性。由于温某在本案中不主张开发商返还，法院在此只确认该条款内容部分无效，而不确认其无效的具体数额。