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新加坡楼市下跌4年给我们什么意思|新加坡楼市下跌4年给我们什么提醒?

各种利率表 时间:2019-11-13

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    新加坡作为仅次于香港的亚洲第二高房价,从2008年以来备受全球瞩目。从当年开始,新加坡楼市就很火爆,为了调控房价,新加坡还想尽了各种办法,就像前几年我们的一些办法差不多,主要是用来提高购房门槛:包括提升首付比例和征收印花税等,但房价增幅仍未放缓,直到2013年才真正有作用。       从2013年起,政府更强力手段加码楼市调控,若购入房产不满5年就转手,需缴不同程度的印花税:一年内转售需缴16%、第二到第四年分别为12%、8%、4%,第五年起才免征,以打击短期炒房行为。此外,还对海外买家加征15%的印花税,将非首套房的首付从10%上调到25%。于是,房价连续4年下跌,累计跌幅达到12%。       一个国家能否坚定地调控房价,实际上和这个国家应对房价大规模调控带来的金融风险有密切关联。如果抵御风险的应对不足,或预估不足,那极有可能诱发大规模的金融危机。但是新加坡这些年,既调控了房价,同时并没有发生金融危机,从这个背后的一些因素,中国可以借鉴:       1、房价调控前,政府福利性购房配置要有所准备新加坡应对房价暴跌的这些年,其实最大的成功在于没有诱发金融危机。其中主要原因与新加坡住房结构的“二元性”有关。过去4年楼市下跌,只发生在占住房市场20%的私宅市场中,而新加坡80%的人都住在新加坡住房发展局(HDB)的组屋里。80%的组屋市场带有“计划经济”色彩,房价仅为私宅市场房源的1/3,只有新加坡公民或永久居民可以购买,优先夫妻家庭,且每户只准拥有一套。也就是说,新加坡绝大多数的人住在政府福利房中,只有高收入人群和外籍人士从私宅市场购房。相当于这些房产性质是属于本土居民的刚需性住房,带有强烈的政府福利色彩。剩下的20%的私宅与主流的组屋住宅市场隔离开,因此即便出现房价回调,也不会引起楼市“崩盘”。目前,中国大陆的调控政策基本是向新加坡学习的,是楼市调控的非市场因素,如果限制越多,那么离市场规律就越远。从短期来说,这是有必要的,也有一定的效果,但这个效果也要看我们在执行政府福利性房产过程中是否充足,如果十分充足,而且执行严格,是可以作为很好的调控工具。       2、房产价值的基本面是和国家整体经济密切相关的前段时间,任泽平对房价形成因素做了一个判断:长期看人口、中期看土地、短期看金融。新加坡下跌四年之后稳步回升,也是印证了这一判断。作为一个市场经济国家,价格是由市场决定的,行政的手可以对价格的波动时间产生影响,但是无法从根本上该表房价的走势。今年3月,新加坡政府降低印花税率,从此前的持有时间不满5年须缴纳4%-16%的印花税,缩短到持有3年,税率降至4%-12%;政府还放松了一些贷款限制。虽然只是轻微松动,但政策效果立竿见影。今年第二季度,新加坡市区重建局数据显示,该国房价指数环比上升0.5%,为15个季度来首次上涨;刚过去的第三季度房价环比更是上涨0.7%。从基本面来说,新加坡在全球的经济地位依然是很稳固的,而且作为一个国际移民城市,外籍员工也陆续流入,再加上新加坡本身土地资源稀缺,房价上涨是必定趋势。

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