欢迎来到极品财经网!

[杭州房价超过北京]房价超过20年的租金,超过的部分就是泡沫

利率相关 时间:2017-01-23

【www.jpmy1688.com--利率相关】

    愿意耐心琢磨的朋友可以看一份报告《中国城市化进程研究与分析》。这份报告源自与房地产行业不相关的石油行业(重化工业与城市化是伴生产业,城市化进程决定房价估值)。       一、城市化进程真实进程       1、研究城市化进程的目的       2001年年底,中国加入世贸组织,中国经济受益于全球经济的快速发展,出口驱动经济飞速发展,进而吸引了来自全球的资本,中国的贸易顺差及外商投资获得美元,中国政府直接印发了对等的人民币,这就造成了市场货币的超发,房地产成为吸收这些流动性的蓄水池。在2002-2007年,中国经济的本质是出口驱动投资,投资拉动消费的模型。2008年,全球经济海啸导致这一经济循环终结,中央政府为了抵御全球经济海啸推出了4万亿投资,这一投资刺激全社会的剩余货币涌向了房地产领域,在短短的两年时间导致房价再次翻番,使中国的城市化进程出现跳跃式的增长,而这种跳跃式的增长必然会透支城市化进程未来的发展空间。当出口引擎拉动力下降,投资变为主要驱动力,城市化真实进程就决定投资拉动的可持续时间。要研究各个行业用油需求变化必须研究中国经济的走向,要研究中国经济的走向,城市化需求的真实进程是一个关键因素。研究真实的城市化需求进程,依托房地产行业的数据是无法得出准确结论的,因为该行业涉及到太多团体的利益,市场的数据千差万别,让研究没有一个准确的基础。重化工业是与城市进程紧密联系在一起的,城市化进程对钢铁、水泥的需求可以计算,并且可以与国外数据对比,因此要研究中国城市化真实进程,需要通过对钢铁、水泥行业的累加数据进行全方位的研究与分析。       2、完成城市化建设需求,钢铁总体需求量测算       1950年至2011年,美国钢铁需求总量约为62亿吨,其中基建、机械、汽车、电器、造船、能源、化工等行业所需求钢铁总量约为53亿吨,房地产所需钢铁总量约为9亿吨。考虑到中国国土面积基本相当,假设中国除房地产以外的钢铁需求,中美基本相当,约为53亿吨。在这53亿吨之中,中国基建需求较美国高,而美国在过去60年美国汽车累计产量至少在5亿辆以上,约需要钢材15亿吨,这一数值至少是中国的3倍以上。在电器及重化工业领域都存在这种情况,因为,虽然中国当前工业品生产量超过美国,但从累加量看,美国62年的累加产量远远超出中国。综上,虽然中国基建需求有可能略高于美国,但我们仍可假设,中美房地产以外行业对钢材的需求基本持平。在住房领域,我们按照美国的标准计算中国的住房需求,即人均60平米,大约人均需要3吨钢材,则中国完成390亿平方米住房所需钢材为39亿吨,加上53亿吨其他需求,中国完成城市化建设需求所需钢材总量约为92亿吨。截止2011年年底,中国累计向市场投放钢铁70亿吨,到2014年年底,中国城市化建设对钢铁需求将完成。从钢铁行业看,中国城市化建设需求已经进入尾声,未来投资的效益将极大的降低,这是难以扭转的长期趋势。

本文来源:http://www.jpmy1688.com/ll/15307.html

推荐内容