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最近随着沈阳的限购和边境小城丹东一手房价格“暴涨”，有很多小密圈的粉丝开始坐不住了。 私下问我很多各种能不能买的问题。事实上，我并不希望这种问题出现在我粉丝里的，因为，买丹东的购房者是韭菜中的SB，不解释。 直接上干货。 一、城市的选择 很多很多很多的朋友问到一些四五线的城市能不能投资的问题： 如果是当地土著或者老人故土难离，可以在当地买一套体面的大房子，但是一定要贷足。否则就老老实实在一线和二线省会城市里面选。 注意以下两点： 1.刚刚涨过的城市慎重选筹 像南京、武汉、郑州、天津、合肥这类城市本身就几年一个涨幅，都在回调或者阴跌阶段，不是碰到特别笋的盘建议谨慎出手，不要为了买而买，否则套住真心不好出手。 2.万年不涨的城市考察后再出手 像最近比较火的沈阳、贵阳、西安等弱二线城市，并不适合所有人都去跟风买进。对于屯债流的骨灰级买家，人家根本不考虑卖房问题，所以三五年不好出手对人家根本不造成任何影响。而随意就跟团买了贵阳的北方人，从买期房到下房本再到满二年、满五年，这期间想没想过要跑几趟？你连打理的时间都没有。特别是只买一套小房子的，赚那点钱都不够路费的。 如果你实地跑一趟，确切说折腾一趟，自己就有答案了。 二、区域的选择 记住一个核心词汇：投住分离。 我们往往有这样的幻想，我买了这套房子，以后自己怎么怎么住着多舒服，一般这种想法的人最后多半买了CEO盘，需要洗很多年才能见到涨幅的。 好出手的房子一般具备以下几个特征： 1.临铁 因共享单车的普及，离地铁距离走路不超过20分钟都算临铁盘，沿着地铁线找过去，只要看房用心、踩盘数量够，基本你会在地铁末端的那几站找到心仪的笋盘。 2.配套成熟 后面也会提到这个特征。凡是配套成熟地段，都是工薪阶层首选区域，未来不愁快速出货。比如：深圳的龙岗中心城、翻身就属于这种类型。切忌不要买一座城市“兔子不拉屎”还在炒作预期的地段。这种对赌风险非常大，一旦热点散去，基本被套。比如：很多城市的新区，炒作过后，交易量一片狼藉。 3.起价不高 符合了临铁、配套成熟这两个特征的区域一般价格是比较贵的，这种楼盘未来涨幅一定是有限的。所以要多花时间踩盘，找到一些被低估的盘或者回调较大的盘，这类盘起价不高，再次回调的可能性几乎没有，未来一旦产生暴击涨幅并不差。比如：北京的旧宫、老北苑、花家地就属于这种类型。 三、总价的选择 每座城市在一定时间内都会有一个房价天花板。比如：北京、上海超过2000万的房子交易周期就成指数上升了。那么在这个时间段，300-400万左右的入门刚需房就要先涨，毕竟大部分人都是介于买得起和买不起这条硬杠杠两端。 事实也证明了这个观点：北京今年2月底以来，随着返京、开学、小阳春等几个时间点的重叠，到4月底，300-400万总价的刚需房逆势上涨，交易周期大大缩短，中介带看量直线上升。 所以，在总价的选择上，如果手里资金充足的情况下，尽量避开300-400万“红海”盘，又要避开2000万以上“冰山”盘，尽量选择大部分人喜欢的600-800万“白领”盘和改善需求强烈的800-1000万“蓝海”盘。 其他城市可以根据房价自行对标。 四、房屋属性的选择 1.户型 尽量选择中规中矩的两居或者三居室，不要特别不规整的户型，面积不要超过130平米。 解析： 两居和三居是城市家庭生活居住的常规户型，受众面广泛；不规整的户型会引起购房者的反感，特别有些注重fengshui的人很在乎户型的方正；超过130平米的房子在总价上会比较高，同时大部分人不追求过大的面积，否则难以打理。 2.朝向 不要纯朝北的房子，有西晒的城市尽量不要西北朝向的房子 解析： 纯朝北的房子意味着永远见不到直射的阳光，正常买来自住的购房者宁愿面积买小点也不会考虑这种房子；像西安这种西晒十分严重的城市，西北向的房子很难入购房者法眼，交易周期拉长。 3.楼层 对于6层板楼，尽量不要买顶层；对于高层电梯楼，不要买顶层和5楼以下楼层。 解析： 6层的顶楼：一般没人愿意爬； 高层电梯楼：其实，近些年无论是建筑质量还是防水、防晒这种技术，已经几乎可以解决顶楼漏水和过热问题。楼王的概念就是从香港顶楼衍生出来的。但是人们对顶楼的偏见可能还需要洗很多年。而5层以下楼层除非光照十分充足，否则购买人群稀少，卖出时间长，折价明显。 4.配套 衣食住行，生老病死，能满足所有需要的配套并不是好配套。正常小区周边有较大的购物中心、方便的交通基本就可以满足绝大多数人的需求。 解析： 医院、火葬场附近的楼盘，如果折价较深，特别是大城市，随着人们观念的变化，大家对这种以前比较避讳的配套越来越看淡了。 编后话：本文主要是针对刚需购房者和初级投资者的一些原则性建议，核心主题是未来好出手，力求中规中矩，是一篇防止踩坑、被骗、乱买的干货文。欢迎来到极品财经网！