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憋了半年的北京楼市供应，终于出现了一个井喷：一次性的挂牌了8个项目将入市，其中有2个是非住宅的通州商务型公寓，但吸引人眼球的依然是4个限价房井喷入市： 这4个限价房项目只是北京62个限价房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量快速井喷： 瀛海府.金樾和著.旭辉城.熙悦林语,这4个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%. 对于市场来说，其他纯商品房入市的速度也会加快，毕竟房价平稳了。 针对限价房的井喷，那么购房者要做好什么准备？伟哥准备了16句话： 1：第一个项目已经入市，从入市的100多套房628个摇号看，市场还是有需求的。虽然肯定日光，但这个比例也显示了，大部分户型一般的限价房销售难度会存在，对于购房者来说，优质项目买到难度大。 2：现在楼市的现状。 从北京看，5月二手房签约套数18096套，这也将是2017年317调控来的新高。连续14个月的高点：环比上涨了32.3%,同比上涨了67.5%。 3：什么房子值得买？ 大部分限价房都是有价值的，对比当下楼市的二手房都有一定的折让。 限价在5万以上的项目，基本都可以作为第一居所。 4：积极参与所有项目的排号，对于北京来说，现在销售政策非常正规，取得预售证前不可能让你缴纳各种名目的资金。这样你就尽量在所有项目排号，取得未来购房的机遇。 5：同一项目可以选择多排号，比如父母家庭与自己家庭，这样增加未来摇号的机遇。 6：什么户型才是限价房的精华:，什么户型是限价房的精华？当然是1层+小院+地下，单独的小别墅部分。对于限价房基本都执行了7090政策，其中的90平米以内部分因为占比面积多，大部分都在500万总价以内，吃多了容积率，所以都位于小区的非楼王位置。所以如果有能力的话，建议尽量还是卖超过90平米的面积，当然这个要看支付能力。 7：另外如果买刚需户型，其中顶层底层如果有附带面积的价值也比较高，当然，最简单的验证办法就是看开发商定价，越高的越好。 8：提前准备好购房资格与资金，大部分项目都现场会支付5-10万的定金，3-5天就要求首付，这种情况下，在未来即将井喷的供应下，所有资金都应该准备好。 9：选房的时候，其实没有什么犹豫的，就选择你选房时候剩余你想要的户型最贵的，因为限价房层差非常小，这种情况下，对于高价的房源来说，相当于性价比更高。 10：对于夫妻离异的购房者，离婚一年内只是影响贷款资格，如果本来就是二套房购房者，这种情况下，离婚第二天就可以审核购房者资格。 11：限价房地下部分的价值，目前看，4个入市的项目，都有地下部分，对于开发商来说，这意味着之前最担忧的事没有出现。整体市场平稳。而对于购房者来说，这部分项目的价值也比较高，特别是改善购房者。 12：那些项目会被共产： 整体看，入市的4个项目分部在房山与大兴，这2个区域出现限价房转共有产权的可能性很小。除了东城海淀丰台外，基本都不会转。 13：被转化成共有产权的项目，肯定是最苦的项目。但预计项目很少 一旦限转共，看似政府回购，网签10个月可以回款，但最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？大概率当然是只回购住宅部分。 14：井喷的供应量从哪里开始：地块分别是17年2月，17年7月等时间出让的土地，证明了从入市节奏看，并不是按照土地出让周期。整体看，预计2017年成交的限价房地块都有加快入市的可能性。 目前看，限价房合计大约3000亿货值：预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。（合计限价房总量4.5万套，其中部分有可能在4季度后上市）。 15：440万平米，限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米（包括地下别墅等），大约总货值也就是在3000亿左右。一共62个项目。 16：那些区域供应量大？ 不可避免的是，因为是限价房，大部分项目都要求非常快的回款速度，所以如果扎堆入市的项目，突然区域内多了几千套房源，这种情况下，销售压力将会非常大。 成交规划建面方面，大兴宅地成交14宗，成交面积为181万平方米；房山宅地成交8宗，成交面积为98万平方米；顺义成交6宗宅地，成交面积为93万平方米；丰台成交6宗宅地，为90万平方米，其余区域成交面积均小于90万平方米。 17：对于资金来说，400-500万是买限价房刚需产品的一个主要价格位，也就是说如果首套需要准备200万左右，二套准备350万以上的首付资金。 18：公积金只要名下无房都是可以按照首套房计算的，但上限是贷款120万。 19：限价房入市加速了，商品房也会加快，因为限价房平稳了价格，限价房的价格空间大了，所以购房者有意向商品房的（特别是周围没有限价房供应的），最好不要犹豫太久。欢迎来到极品财经网！