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日本房地产市场的惊心动魄最值得我们深思和引以为戒。在日本50年代-80年代的经济高速发展过程中，房地产市场也是屡屡创出新高，曾在上世纪80年代中期的最高点时，购买了大量的美国房产并喊出要买下整个美国。
可在广场协议的日元升值压力下，从90年代初开始，日本房价飞流直下。不仅是失落的20年，也是日本房地产市场崩盘后一直萎靡不振的20年。直到今天还没有缓过劲来！
日本土地价格变化
从90年代初期的土地价格开始下跌，一直到现在还是处于低位徘徊。从90年土地价格最高点下跌到低迷时的25%土地价格。
在图表中也清楚看到，日本土地价格从1955年开始1985年的三十年里，随着日本经济的高速增长也是突飞猛进。而85年到90年是日本最疯狂的几年，一心想超过美国经济，购买整个美国。
只可惜好景不长，日本经济增长走到尽头，土地价格也快速下跌，房地产也迅速崩盘。
房价也是从90年初下跌到如今不到一半的价格。
还有制约日本房地产市场的原因
制约日本房地产的原因还有一个，就是日本的人口减少和老龄化日趋严重。
目前日本的65岁以上人口占日本总人口比重的27%，预计到2035年达到35%，到本世纪中叶更是40%。年轻人根本就无力支撑这么庞大的老龄化社会负担，也许日本退休年龄从65岁，上升到67岁，甚至可能退休年龄要到70岁。
另外一个因素就是人口数量变化，从2004年日本人口达到1.28亿的最高点后就开始下降，预计到2050年跌破1亿，到2100年甚至可能8000万多不到。
人口数量增长是房产需求的最重要保证，日本的人口下降也是制约着房产未来上涨的最重要因素。还有日本的老龄化也是制约经济增长的创新型和增长率，没有高经济增长率也就不可能让财富迅速增加。
在没有人口增长又没有财富暴涨的前提下，不看好日本未来房地产的投资潜力。