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2016年初正式锁定长租公寓这一投资领域后，我们对北京、上海等一线城市的长租公寓运营商、科技服务公司、房租分期的类金融公司等进行了集中走访和调研，感触还是颇多的。 一、初识——初入山门、见山是山 2015年，我们在房地产领域开始拓展城市更新业务，偶然机会了解到北京国贸桥附近5000多平米的某高大上项目被某知名基金收购，不由得对其投资人和投资策略万分钦佩，并且发现长租公寓与公司实施的城市更新业务策略基本吻合。就这样我们误打误撞开始关注长租公寓市场。 那时的长租公寓没有“租售同权”的政策背景，我们也没有能力做太多预判。只是直觉告诉我们：每天下班时国贸桥下川流不息的人群大批大批地奔赴通州、燕郊，他们皆因北京而来，又因居住而走。类似北京这样的一线城市的人才吸附效应料将持续存在，来了人总得有地方住吧。 经过初步的数据测算，我们开始对长租公寓“万亿级”市场规模深信不疑，认为“租金差”的盈利模式可以规模化复制并带动公寓盈利；市场呈现“体量大、需求集中在一二线城市、集中度低”等特点，处于市场发展初期。多元化的参与者纷纷进入该市场，包括了大家熟知的创业者、创投机构、酒店运营商、地产商、上市公司等等，我们兴奋的感觉到似乎我们会挖到一个潜在的金矿。 在个人兴趣和业绩压力的推动下，自2016年初，我们对长租公寓的运营商、科技服务公司、房租分期的类金融公司等进行了集中式的客户积累，希望在股权、债权、资产证券化等领域能有所斩获。 二、加深了解——再入山门、见山非山 （一）债权融资模式不易走通 刚开始的时候，我们从集中式公寓的债权性业务做起，先接触到了北京亦庄做园区企业配套职工公寓的项目，该品牌公寓拿房便宜，但因企业规模小，后续扩张需求强烈，希望明股真债，接触过程中遇到财务总监离职，考虑到创始人团队中重要成员离职，左思右想还是放弃了。 后来接触到了某品牌公寓的龙旗项目，当时该品牌公寓已在北京运营了4个项目，包括大钟寺、双榆树、西直门，龙旗项目是租用酒店的一部分楼层现房改造而成，房间大小如快捷酒店的房间，不能做饭，当时朝南向、30平米的房间月租金在3500元/间左右，外加5%的管理费。但项目已经与其他互联网金融公司做了租房分期，无合适的存量资产作为还款来源，只好暂停了。欢迎来到极品财经网！