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昨天我跟@玄栖鼓 @六朝汇楼市 一起把应天大街南边的几个区域看了一下，尤其大校场马上有几块地要拍，专门爬进去看了下土地平整情况。说说我的看法。 南京的所谓南部新城，南站也好，大校场也好，产业不缺，地缘客户不缺，地铁、高架更是过剩，教育嘛，也在慢慢改善。但缺一样：灵性。 最近一年来，南部新城的几个盘，包括卡子门复地、保利，还是南站若干楼盘，在舆论上，还是二手成交上，有点干不过百家湖了。明明更靠近市区，却成了新街口和百家湖两大商圈的势力分割带。 所以南部新城的发展，一定要注意一点，切记杜绝嘉兴化。什么叫嘉兴化？北侧巨无霸上海，南侧新兴网红杭州，自己在这俩城市之间，大树底下不长草，成为其他商圈竞争的腹地。也就是说，本来你希望能吸点资源，最后发展自己是干电池。 这是南部新城面临的商业格局。这个区域想做商业，我觉得基本无望。但商务中心是妥妥的优势。别的城市在南京设置办事处、分公司，南部新城是最好的选择。除了一些特殊大公司，谁会跑到鱼嘴设分公司？下高铁过去还得墨迹好一会，时间不值钱吗？ 另外从整体规划上，南部新城由于高架、高铁、高速过多，所以这个片区整体上缺少灵性，太刚太硬太直接，毫无网红气质。开车沿着双龙大道往南开，一到百家湖就想停下来，感觉不一样。 整个南部新城的水系，就是靠秦淮河、秦淮新河两条河顶着，都还没改造，一比吊糟。这要是交给其他城市，秦淮河两岸早就梳理好了。比如有些三线城市对江河的处理： 河两侧河堤加宽加高，建成快速路。交通问题解决了，防洪问题优化了。 河堤内侧，建设大量的网球场、篮球场、健身设施、植物园、绿地…休闲锻炼问题解决了，特大洪水可以行洪。 某三线城市把市内的河全部搞了一遍，绵延几百公里，城市面貌大为改观。整个城市的健身、休闲、交际问题全解决了。这是十年前的操作。 此外，大校场的规划，缺个湖。没湖就没灵性，没流量，没IP，过来打卡的就少。 南京历届主政者都解决不了一个问题：梳理好人与河，人与江，人与湖的关系。看江不见江，看河没景观，造湖不舍得…欢迎来到极品财经网！