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【印力集团】印力83亿收的重资产和自如200亿估值的轻资产,孰轻孰重?

国内财经 时间:2020-07-08

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    前天,一个重磅消息轰炸了地产朋友圈,自如宣布A轮融资40亿元,领投的是三家足以代表资本市场话语权的机构:腾讯、红杉和华平。此轮融资之后,自如的市场估值也就浮出水面,200亿元,这是一个刷新国内地产轻资产创业公司估值的新高(之前最高的是庆庆哥的优客工场,最新估值90亿元)。至此,两大热门创业领域的领头羊均已确认,均以一马当先的架势傲视群雄。       佰仕慧快闪群第一时间加了一期讨论:自如200亿的估值高吗?很多人说不高,理由是:第一,就拿这三家领投机构来说,他们哪里有买贵的经历,以他们的托盘能力,自如的估值年内不翻一番已经是小概率事件;第二,按照披露的信息,以50万间对应200亿估值,每间房才对应4万估值,太便宜!如果换做更高的估值法,拿120万自如客对应,每个客户贡献才2万不到,更是低估!       但也有人拿之前印力收购凯德20个MALL95万平米资产才用了83个多亿来对比,给了一个大大的质疑:轻资产不就是一纸合约吗?说没就没!怎么能和实打实的重资产相比?何况那还是带运营的稳定现金流资产!难道说也仅仅是北京区域将将实现赢利的自如带来的现金流贡献会好过基本属于刚需性消费的社区MALL?中原张大伟更是直言:吃差价的租赁融资,归根结底还是缺钱!自如的事业模式核心是客厅住人,未来政策如果不允许客厅住人,那么自如将一毛钱不值!       这样的争论延续到了1月17日佰仕慧城市更新沙龙上。最先出场的中融长河资本CEO王宇涛说:我从来就认为轻资产就是伪命题!你都没玩过重资产,凭什么让业主把资产委托给你,让你旱涝保收的赚钱,他们却要承担所有的风险?他用精耕细作的操盘经验来诠释了他对如何用资产管理的逻辑实现重资产的增值,他用事实告诉大家:即使是通过市场化竞争获得的“高价”资产,仍然可以通过专业的打磨来创造出标杆性的产品,获取超过平均水平的超额收益!而且事实证明只要你能做出好产品,市场上真的就有识货的买家来买单(他们去年改造的两个项目如今一个已实现整租,一个正在洽谈整售)!       接下来出场的共享际联合创始人潘振华分享却是另外一种逻辑,他用资本市场的估值来分析:国内龙头地产公司平均PE为13,而轻资产的住宿管理公司华住的PE倍数却为91!另外甚至还有一种估值叫做“按会员数估值”,UBER单个会员估值贡献7700元,AIRBNB是5万元,WeWork则是74万元!这就意味着对于存量资产的价值挖掘实际上存在三个层次的进阶:第一层次是重资产层面的资产被动增值,第二层次是主动运营收入增值,第三层次则是社群运营带来的超额回报增值!因为同时具备这三种能力,就可以吃到资产增值的全部可能。或许正因为如此,创立不过一年多点时间的共享际如今的市场估值已经达到30亿元!

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